As zonas residenciais no Plano Diretor Estratégico

A Minuta do PL do Plano Diretor Estratégico de São Paulo traz uma mudança na conceituação das áreas residenciais da cidade e de seus objetivos. O PDE de 2002 definia:

Art. 160 – As Zonas Exclusivamente Residenciais – ZER são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de habitações unifamiliares e multifamiliares, com densidades demográfica e construtiva baixas, médias e altas, tipologias diferenciadas, níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial, e com vias de tráfego leve e local. Art. 161 – Nas Zonas Exclusivamente Residenciais – ZER ficam estabelecidos os seguintes coeficientes de aproveitamento: a) mínimo igual a 0,05 (meio décimo); b) básico igual a 1,0 (um); c) máximo igual a 1,0 (um). § 2º – As categorias de uso, índices urbanísticos, tais como coeficientes de aproveitamento e taxa de ocupação, recuos, número de pavimentos, gabarito de altura das Zonas Exclusivamente Residenciais de densidade médias e altas serão definidas pela nova legislação de uso e ocupação a ser elaborada até 30 de abril de 2003, em conjunto com o Plano de Circulação Viário e Transportes, com o Plano de Habitação e com os Planos Regionais.

A versão atual do PL coloca:

Seção II – Da Zona Especial de Ocupação Restrita (ZEOR) Art. 51 As Zonas Especiais de Ocupação Restrita são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de habitações unifamiliares e multifamiliares localizadas predominantemente no Centro Expandido, com densidades demográfica e construtiva baixas, tipologias diferenciadas, níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial, e com vias de tráfego leve e local.  Art. 52 A ZEOR tem como objetivos:  I – inibir a verticalização e garantir a baixa densidade construtiva e as características ambientais e urbanísticas; II – preservação e proteção das áreas residenciais e das áreas verdes significativas;  III – estímulo ao adensamento populacional, onde este ainda for viável, como forma de dar melhor aproveitamento à infraestrutura existente e equilibrar a relação entre oferta de empregos e moradia; IV – manutenção do zoneamento restritivo nos bairros residenciais, com definição precisa dos corredores e áreas de comércio e serviços.

Essa mudança provocou os seguintes comentários de pessoas e entidades:

Contribuição: Proponho a manutenção da nomenclatura ZER – Zona Estritamente Residencial – da mesma forma como foi mantida a nomenclatura ZEIS . Justificativa: As ZERs são porções do território consolidadas e essa manutenção vai trazer maiorcredibilidade e confiança dos seus habitantes em relação a intenção do governo municipal de realmente preservar essas áreas. Um Plano Diretor fruto da maior pactuação e confiança possível é o que todos desejam.

Contribuição: As Zonas Exclusivamente Residenciais de Ocupação Restrita são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de habitações unifamiliares e quando permitido no Plano Regional, as multifamiliares horizontas apenas datipologia conjunto residencial vila, obedecidas obrigatoriamente todas as restrições convencionais, inclusive uso, com densidades demográfica e construtiva baixas, garantidos níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial, e obrigatoriamente mantidas sua vias em perfeitas condições de acesso e com tráfego leve e local. Justificativa: Absolutamente nada, justifica eliminar a expressão “Residencial” do nome desta Zona de Uso. Exceto uma estratégia deliberada de afrontar essa grande parte da Sociedade Paulistana que participa intensamente, desviando o foco de suas preocupações gerais em relação ao Todo da Cidade, para defender ‘seu quintal’ (eventualmente acirrando indesejável ‘luta de classes’) ver ceps de maior participação: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/relatorio-de-participacao/ O termo “unifamiliar” está perfeito e é necessário, caso contrário poderia permitir/ incentivar a transformação dos atuais imóveis da ZER para o uso ‘pensões’ e/ou ‘moradias coletivas’. Afinal o artigo 150 da Lei 13.885 define uso residencial: “Art. 150. O uso do solo no Município de São Paulo classifica-se em duas categorias: I. Categoria de Uso Residencial – R, que envolve a moradia de um indivíduo ou grupo de indivíduos; ” O termo “multifamiliar” está muito bom, desde que adjetivado com “horizontal de tipologia conjunto residencial vila” Mas é necessário dar autonomia às SubPrefeituras que decidirem Excluir essa tipologia onde for conveniente. (Ex Sub Prefeitura Butantã nas ZER 1 e ZER 2 é proibido vila) Restrições convencionais precisam constar claramente do Plano Diretor É constitucional serem mantidas e obedecidas, ou abandonaremos o Estado de Direito

Contribuição: As Zonas Exclusivamente Residenciais de Ocupação Restrita são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de habitações unifamiliares e/ou multifamiliares horizontais, do tipo condomínio/ vila, com densidadesdemográfica e construtiva baixas, tipologias diferenciadas, níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial, e com vias de tráfego leve e local. Justificativa: Não há justificativa para a retirada do termo “Residencial”, da nomenclatura dada hoje a essa zona de uso. A atitude acaba por estigmatizar a parcela da sociedade paulistana que defende esse tipo de ocupação, como se os mesmos legislassem em causa própria. Ora, os bairros exclusivamente residenciais, são áreas de preservação não somente ambiental, mas de convivência solidária. Ao invés de desqualificá-los em prol do que seria o desenvolvimento da cidade, deveriam multiplicar-se. Afinal, a cidade que queremos deve resgatar e fortalecer as relações cotidianas entre seus cidadãos e cidadãs, estimulando assim sua organização em torno de atitudes e ações que melhorem a qualidade de vida na cidade como um todo.

Justificativa: Não sei exatamente como alterar a redação, mas me parece que o uso absolutamente residêncial deveria não ser mais considerado. A verdade é que na maioria dos ditos bairros residênciais, há consultórios médicos, creches, escolas deeducação infantil e pequenas padarias, que respeitam a tipologia construtiva, mas acabam por dar vida aos bairros. Além disso, se esses serviços forem realmente proibidos dentro dessas áreas, o resultado é que a maior parte dos moradores terá de ir de carro até esses “serviços de bairro”. Finalmente, numa cidade em que há falta de vagas em creches e poucos residências de idosos, será que realmente a prioridade do zoneamento deveria ser “proteger alguns bairros do barulho e do transito de automóveis particulares” ou não seria melhor facilitar a prestação desses serviços.

Contribuição: Retificação da colaboração já feita por mim: ” As Zonas Especiais Exclusivamente Residenciais são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de uma habitação unifamiliar por lote e quando permitido no PlanoRegional, as habitações multifamiliares horizontais da tipologia ´conjunto residencial vila´, obedecidas obrigatoriamente todas as restrições convencionais do loteamento, inclusive uso, com densidades demográfica e construtiva baixas, níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial, e mantidas com vias de tráfego leve e local. ” Justificativa: A Manutenção da expressão ´Exclusivamente Residencial´ na própria DENOMINAÇÃO desta Zona é essencial. Qualquer cidadão saberá claramente antes de comprar ou alugar algum imóvel nesta zona, que não poderá usá-lo para fins NÃO RESIDENCIAIS. Permite o eficiente contrôle social do uso como exclusivamente residencial pela vizinhança e administrativamente pela Prefeitura. Futuras leis de regularização (quando e se houver), deverão manter obrigatoriamente esta proibição ao uso nR, proibindo portanto sua regularização. Igualmente respeitar as restrições contratuais do loteamento (se houver) é obrigação do proprietário/usuário e os direitos da vizinhança devem ser garantidos pelo poder público (Executivo e Judiciário)

Contribuição: proponho a retirada do trecho : ” localizadas predominantemente no centro expandido ” Justificativa: Por uma questão também de segurança e justiça para com os moradores das muitas ZERs localizadas fora do perímetro do centro expandido. Isso da a entender que as ZERs localizadas no centro expandido seriam mais importantes do que as tantas outras localizadas fora dessa porção do território. Todas tem igual importância e função para o todo da cidade e seus moradores.

Contribuição: Proponho a alteração do nome da Zona Especial de Ocupação Restrita, que deve conter os termos “Exclusivamente Residenciais”. ficando assim: Zona Exclusivamente Residencial de Ocupação Restrita. As Zonas Exclusivamente Residenciais deOcupação Restrita são porções do território destinadas exclusivamente ao uso residencial de habitações unifamiliares e, quando multifamiliares, devem ser horizontais, do tipo condomínio/vila, com densidades demográfica e construtiva baixas, tipologias diferenciadas, níveis de ruído compatíveis com o uso exclusivamente residencial, e com vias de tráfego leve e local. Justificativa: É preciso reiterar o uso da zona como sendo exclusivamente residencial e garantir que, no caso de habitações multifamiliares, essas ocorram controladamente em locais do tipo condomínio/vila, evitando o surgimento – citado num comentário acima – de pensões. Se pensarmos no conceito de bairros residenciais como “ilhas de tranquilidade”, nas quais o pedestre e o meio ambiente são privilegiados e a convivência entre vizinhos garante o uso do espaço público, a segurança dos moradores e nos quais se proporciona um modo de vida mais humano e colaborativo, é importante deixar isso muito claro tanto no nome quanto na definição do zoneamento do local. A manutenção e/ou a criação de zonas deste tipo melhora a vida de todos os cidadãos e contribui para uma cidade mais humana viável.

Contribuição: retirar : predominantemente no centro expandido Justificativa: Porque poderá ser usado em outras zonas

Contribuição: acrescentar novo inciso nos seguintes termos: ” V – garantir para as ZEER a serem estabelecidas na revisão da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo conforme disposto no parágrafo 1º do artigo 248, a manutençãoabsolutamente idêntica aos perímetros das ZER estabelecidos pela lei 13.885 de 2004.” Justificativa: Para que se evite outorgar à futura lei de zoneamento a prerrogativa de alterar os perímetros das atuais ZER. A falta deste inciso permitiria isso ao executivo na REVISÃO da legislação reguladora que disciplinará o parcelamento, uso e ocupação do solo (Novo Zoneamento) e que será encaminhada à Câmara Municipal no prazo de 1 (um) ano conforme disposto no Artigo 248. O paragrafo 1º do artigo 248 garante o perímetro atual das ZER tão somente até a aprovação da nova lei de zoneamento. Não é absurdo este cuidado, basta comparar os Perímetros das ZIR da Lei 13.430 de 2002 ( http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/secretarias/desenvolvimentourbano/mapa/06_Uso_solo.jpg ) com as novos e muito diminuídos perímetros das ZPI da Lei 13.885 de 2004 (http://ww2.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/secretarias/planejamento/zoneamento/0001/parte_II/sto_amaro/14-MAPA-SA-04.jpg )

Justificativa: A contribuição de ambiental das grande áreas verdes e das grandes área residencias de baixa densidade ZER, deve ser considerada e valorizada, no que diz respeito a dois itens fundamentais: 1. A minimização dos efeitos das ‘ilhas decalor’ fruto da densidade construtiva menor que permitem maior ventilação e aeração das edificações e do bairro como um todo. A recorrente arborização existentes nos trechos já consolidado das ZER tem papel decisivo nessa questão pois cria sombreamento e proteção das superfícies construídas diminuindo as retenção da energia dos raios solares que se transforma em calor e onera ambiental as cidades. 2. A proporção maior de áreas vegetadas existentes nesses bairros oriunda da legislação restritiva criou grandes superfícies arborizadas e ‘rugosas’ que contribuem fortemente para a diminuição da velocidade de escoamentos do deflúvio superficial o que se reflete diretamente na minimização do potencial de alagamento de grandes volumes de água.

Justificativa: A contribuição de ambiental das grandes áreas verdes e das grandes área residencias de baixa densidade ZER, deve ser considerada e valorizada, no que diz respeito a dois itens fundamentais: 1. A minimização dos efeitos das ‘ilhas decalor’ fruto da densidade construtiva menor que permitem maior ventilação e aeração das edificações e do bairro como um todo. A recorrente arborização existentes nos trechos já consolidado das ZER tem papel decisivo nessa questão pois cria sombreamento e proteção das superfícies construídas diminuindo as retenção da energia dos raios solares que se transforma em calor e onera ambiental as cidades. 2. A proporção maior de áreas vegetadas existentes nesses bairros oriunda da legislação restritiva criou grandes superfícies arborizadas e ‘rugosas’ que contribuem fortemente para a diminuição da velocidade de escoamentos do deflúvio superficial o que se reflete diretamente na minimização do potencial de alagamento de grandes volumes de água.

Justificativa: Este item ( III ) entra em contradição com o teor do artigo 52 e dá a impressão de ser um tipo de ” armadilha ” , trazendo insegurança e falta de precisão a intenção de preservar e manter as características atuais das ZERs ,enfraquecendo a solidez do artigo como um todo .

Justificativa: Como pode o zoneamento do local inibir a verticalização e garantir a baixa densidade construtiva no primeiro item e no terceiro estimular o adensamento populacional? Proponho a retirada desse item que dá ambiguidade ao texto e contradiz a afirmativa do item I, uma vez que nesta zona propõe-se a preservação de áreas residenciais e áreas verdes significativas que só seriam garantidas mediante a baixa densidade, garantia está adequadamente afirmada no primeiro item.

Justificativa: tirar adensamento populacional em zonas estritamente residenciais

Contribuição: Não sei bem… Justificativa: É risível que o zoneamento busque preservar bairros como o Jardim América, se simultaneamente a prefeitura faz ações para desviar parte do transito de veículos por dentro desses bairros. As placas que ensinam aos motoristas como “costurar” por esses bairros são o exemplo típico da prefeitura jogando contra. Além disso esses bairros acabaram virando vazios urbanos que são usados como estacionamento pelos adensamentos comerciais do entorno. As casas de uma elite que ha nesses bairros estão em boa parte vazias (para alugar), pois os muito ricos preferem morar em condomínios fechados… Sou favorável a preservação da tipologia construtiva, mas acho que está na hora da cidade assumir que esses bairros precisam de uma revisão desde que foram pensados pela Companhia City, faz 100 anos.

Justificativa: As áreas lindeiras as zonas residenciais ( ZCLs) já existem e formam limites da área residencial com áreas onde podem ser instalados comércio e prestação de serviços, desde que compatíveis com os níveis de incomodidade . Isso vai de encontro a idéia de termos a ocupação de áreas vizinhas as residenciais onde seja possível sem o uso do automóvel ter acesso a serviços e comércio . Estas áreas também podem ter um papel interessante como faixas ou zonas de transição/ amortecimento com aquelas onde pode haver verticalização desde que haja limite de gabarito que permita realizar , de forma harmoniosa , essa transição , preservando e evitando zonas de degradação que inevitavelmente vão gerar os conflitos como temos visto ao longo desses anos .

E você, o que acha desta mudança no Plano Diretor? Faça seus comentários diretamente na página da MINUTA DO PROJETO DE LEI DO PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Ou escreva sua opinião para a SAAP: saap@saap.org.br

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