Revisão da LPUOS: uma análise da proposta da SMDU

SAAP, 13/11/2014

No dia 6 de dezembro será realizada a Oficina de Revisão Participativa do Zoneamento da Subprefeitura de Pinheiros. Os participantes poderão apresentar contribuições sobre as propostas de revisão da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), divulgadas pela SMDU.

A partir da leitura do Caderno de Propostas e da análise do Mapa do Zoneamento da Subprefeitura de Pinheiros, que contemplam a concepção de ordenamento expressa no PDE, a Saap identificou diversos pontos a serem debatidos, esclarecidos ou modificados. Nossa análise é focada no Distrito de Alto de Pinheiros e tem como premissa a preservação das Zonas Exclusivamente Residenciais (ZERs).

1- Restrições Convencionais de Loteamentos

A nova lei pode eliminar a prevalência das restrições convencionais de loteamentos já implantados em relação aos novos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo.

Essa garantia legal, reconhecida no art. 247 da Lei nº 13.885/04, não deve ser suprimida, uma vez que irá comprometer a preservação das ZERs, quase todas regidas por restrições do loteador.

2- Zona Corredor – ZCor

São os lotes lindeiros a ZER, que fazem frente para via classificada como estrutural ou coletora, nos quais se pretende promover usos não residenciais. As Zonas de Centralidade Linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II) existentes hoje, foram incorporadas na Zona Corredor. Exemplo: Av. Pedroso de Morais

  • A proposta é de diversificar os usos não residenciais, ampliando o que é permitido hoje.

Isso representa uma grande mudança para o bairro, pois além das atividades de serviços hoje permitidas serão também permitidas atividades de comércio, atualmente restritas em quase todo o Alto de Pinheiros.

  • Quais atividades serão permitidas na ZCor?

As tabelas dos usos compatíveis à vizinhança residencial e lista das atividades a serem permitidas não foram divulgadas, mas aparentemente quase tudo será permitido. Foram divulgados alguns exemplos dos usos que se pretende permitir.

nR1 (padaria, escritórios, agencia bancária, creche, asilo);
nR2 (lanchonete, supermercado, EMEI, Igreja, Hospital);
ind-1ª (fabricação de artigos de vestuário, artefatos de papel, joias)

Por serem lindeiras às ZER os usos permitidos na ZCor devem necessariamente ser mais restritos do que os permitidos na Zona Mista. Ou seja, a questão do horário de funcionamento assim como o afluxo de público devem ser mais restritos na ZCor. Outra questão importante a ser dosada é o numero de estabelecimentos de mesmo tipo por quadra para evitar conflitos como ocorrem na Vila Madalena.

  • Onde estão localizadas as ZCor?

São esses traços azuis claros no mapa.

Alto de Pinheiros

Existentes

Av Pedroso de Moraes, Av. Prof. Fonseca Rodrigues; Av Prof Manuel José Chaves; Rua Macunis; Rua Natingui; Rua Pereira Leite; Rua Nazaré Paulista, Rua Alvilândia (até a praça São Gonçalo); Av São Gualter

Novos corredores propostos

A- Trecho da Rua Japiaçóia entre Praça São Gonçalo e Praça Ignez Guimarães S. Pestana:

Não aceitamos em hipótese alguma a implantação da ZCor, onde hoje é uma Zer1 em ótimo estado, com casas renovadas, sem o menor indício de deterioração. Além disso, em função do desenho triangular desta quadra restariam apenas 11 lotes de ZER na Rua Orobó que ficariam ilhados pela ZCor. Isso não pode ocorrer, pois fere a integridade da ZER.

B- Av. Diogenes Ribeiro de Lima

Essa via corta o bairro no sentido longitudinal e a mudança de uso irá impactar bastante a ZER. Entendemos que ao longo dos últimos 10 anos o uso residencial se manteve e hoje encontramos muitos imóveis novos ou reformados. Entretanto existe também uma demanda antiga para a que ela se torne um corredor de comércio e serviço. Nossa proposta para conciliar essa demanda com o uso residencial consolidado na região é a construção de “predinhos de andares” (altura de 10m) com uso misto. Os seja, haveria um adensamento e a oferta de opções de moradias mais compactas junto com oferta de comércio e serviço no pavimento térreo.

A nova lei vai propor eliminar o conceito de corredor restrito a uma faixa de 40m e vai considerar como componente do corredor o lote lindeiro, independente da profundidade do lote do corredor.

Não vemos problema em respeitar o limite do lote para a implantação da edificação no corredor, desde que respeitadas as restrições contratuais, taxa de ocupação, recuos e altura da edificação.

A proposta proíbe o remembramento de lotes nas Zonas Corredores com lotes que estiverem em ZER.

Essa é uma garantia da permanências das ZER.

3 – Zona Mista- ZM

A nova lei juntou as atuais ZM1 e ZM2 em uma única Zona Mista (ZM).

Ocorre que, no zoneamento atual, existem diferenças nas regras para cada Zona Mista como, por exemplo, o gabarito de altura – ZM1 (9m) ZM2 (25m) ZM3a e ZM3b (28m).

Apontamos que na Subprefeitura de Pinheiros cada setor de ZM deve ser analisado separadamente para que não sejam alteradas indiscriminadamente as regras vigentes. Sugerimos que as ZM1 sejam transformadas em Zona Predominantemente Residencial – ZPR.

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